• Luciana Vianna Pereira

A importância da avaliação prévia ambiental na aquisição imobiliária


Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a pretensão de reparação dos danos ambientais é imprescritível. Não que a jurisprudência e, parte da doutrina, já não entendesse nesse sentido, mas a fixação da tese pela Corte Suprema acaba selando um entendimento que impacta diretamente as aquisições de imóveis no país.

No RE 654.883/AC, de relatoria do Min. Alexandre de Morais, publicado em 24/06/2020, se discutiu o dever de reparar o dano ambiental decorrente da remoção de vegetação nativa em terra indígena no Estado do Acre, há mais de 30 anos atrás.

Mas qual a relação desse julgado com a aquisição de imóveis urbanos e rurais? Para entendermos isso é importante trazer também um outro entendimento recorrente nas cortes brasileiras: a de que a obrigação de reparar os danos ambientais é uma obrigação propter rem e, portanto, transfere-se com a propriedade do imóvel (e.g. ARE 996757/RJ, de relatoria do Min. Roberto Barroso, publicado em 21/10/2016).

É importante ressaltar que em matéria ambiental, a natureza propter rem é sui generis porque, apesar de se transferir com a titularidade do imóvel, pela definição de poluidor da Lei 6.938/81, e com base no entendimento jurisprudencial de nossas principais cortes, o causador do dano, ou seja aquele cuja conduta comissiva ou omissiva resultou diretamente no dano verificado, será solidariamente responsável com o adquirente do imóvel, pelo dever de reparação e indenização do dano.

Assim, unindo o entendimento de que é possível aos agentes legitimados para a propositura de ação civil pública, propô-la a qualquer tempo, com o de que a obrigação de reparar e indenizar o dano ambiental acompanha a titularidade do imóvel, temos a receita perfeita para a necessidade de que as aquisições imobiliárias sejam precedidas de uma criteriosa avaliação jurídico-ambiental e técnico-ambiental, que identifiquem passivos ambientais escondidos e permitam ao adquirente e alienante negociar a alocação devida dos custos de tais passivos.

Mas que passivos ambientais podem ser esses? Eles podem variar desde a remoção ou poda irregular de uma árvore considerada isenta de corte pela legislação municipal, à supressão de vegetação em áreas proibidas, intervenções e construções em áreas de preservação permanente, até uma complexa, custosa e prolongada contaminação de solo e água subterrânea decorrentes de uma antiga atividade fabril no imóvel ou uso do imóvel para depósito de materiais inservíveis, queima de lixo, ou mesmo uma atividade agrícola desregulada com uso de agrotóxicos em volumes inadequados.

Com a constante redesignação de usos de áreas, expansão das cidades e alterações de zoneamentos, não é raro que a área de um posto de combustível ou de uma fábrica de tecidos seja transformada em condomínios residenciais. Também é comum a expansão ou o surgimento de vilas residenciais no entorno de unidades fabris ou complexos industriais, ou ainda a desmobilização de uma indústria, cuja área se torna um “terreno baldio” que acaba recebendo diversos usos, inclusive de lixão irregular.

O fato é que o incorporador imobiliário terá obrigações relevantes com relação à identificação e remediação dos danos encontrados no imóvel. Os adquirentes das unidades e o condomínio poderão suceder nas obrigações de reparação do meio ambiente degradado, a partir do momento em que a titularidade das unidades for transferida para eles.

Mas como prevenir? A única forma de prevenção é a condução de uma avaliação jurídico-ambiental prévia para identificar os riscos e passivos existentes no imóvel. As chamadas due diligences ambientais.

Uma pesquisa bem feita junto aos órgãos ambientais competentes, um bom levantamento da legislação ambiental aplicável e, dependendo do histórico de uso do imóvel, uma vistoria e avaliação técnica do imóvel podem ser decisivos para permitir uma tomada de decisão informada.

Diga-se ainda que, ao longo do tempo, uma pluma de contaminação surgida em imóvel pode se deslocar para imóveis vizinhos. Portanto, uma boa avaliação ambiental de um imóvel não se restringe a ele, mas abrange o entorno.

Conhecer em detalhes os passivos ambientais do imóvel permitirá ainda, a adoção dos mecanismos contratuais cabíveis como: uma redução do preço proporcional aos custos de remediação ou de assunção da obrigação de regularizar o passivo, a inclusão do dever de indenizar, para assegurar o direito de regresso do adquirente contra o vendedor do imóvel, e de garantias financeiras adequadas para suportar tais obrigações ou, até mesmo, se for o caso, a desistência da aquisição.

A avaliação ambiental também protege o vendedor, ao delimitar e definir a extensão de sua responsabilidade. Afinal, eventuais danos ambientais causados ao imóvel comprovadamente após a alienação permitirão ao vendedor uma adequada construção de sua defesa, em caso de ação de responsabilidade movida contra si.

Assim, nunca dispense uma avaliação dos aspectos ambientais antes de realizar negociações imobiliárias.

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